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2000年10月以降に竣工した中古マンション専門｜住宅ローン控除を最大化｜調査と省エネ計算の合同会社再生一級建築士事務所

中古マンションの住宅ローン控除
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「住宅省エネルギー性能証明書」

よくあるご質問 Q1～40.
（対象は2000年10月以降の竣工物件）

実際の公開ページでは回答部分が閉じた状態で表示されます。

1. 省エネ性能の適合の可能性

  • Q1. 築何年までのマンション？

    A. 当社は2000年以降に竣工した中古・既存マンション専門です。

    「住宅性能表示制度」がスタートした2000年10月以降竣工の物件を優先して承っております。

    住宅ローン控除そのものの要件としては、基本的には、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であることが条件となります。
     

  • Q2. 「建設住宅性能評価書」がありません...

    A. 大丈夫です。

    評価書がなくても、当社は管理組合が保管している竣工図（設計図書）を詳細に確認し、現行の計算方法で省エネルギー性能を個別に計算します。評価書の有無を必須条件とせず、図面から一件ずつ計算できることが、当社の特徴です。

  • Q3. 性能評価書の「省エネルギー対策等級」は「3」です。可能性ありますか？

    A. 十分に可能性があります。

    省エネルギー対策等級3という表示は、当時の基準に基づくものです。現行の計算方法で改めて計算すると、省エネ基準に適合していると判定されるケースは多くあります。

    断熱リフォームや内窓の設置をしていなくても、次の条件を満たす住戸であれば、控除額が増額となる可能性が高くなります。

    ［当社のスクリーニング6項目］
    新築時の販売パンフレットや図面集で確認できます。
    ✅1.最上階や最下階ではない(上下同じ住戸）
    ✅2.住戸の屋外に面する外壁は2面以下
    (屋内の共用廊下や隣接住戸に面する壁は数えません)
    ✅3.窓が全て複層ガラス(ﾍﾟｱｶﾞﾗｽ)以上の仕様
    ✅4.電気ヒーター式の床暖房ではない
    (ガス温水式床暖房は可)
    以下、お引き渡し時現況でご確認ください。
    ✅5.給湯器がエコジョーズやエコキュート等
    ✅6.水廻りを含めて全ての照明がLED

  • Q4. 断熱リフォームや内窓の設置をすれば、証明書を取得できますか？

    A. 当社の証明書は、住宅を取得された時点の現況に基づいて省エネルギー性能を計算・判定するものです。

    住宅ローン控除における省エネ基準への適合は、取得時の住宅の状態（住宅ローンの対象）によって判断されます。そのため、取得後にリフォーム工事を行うことを前提としたサービスではありません。

    現状のままで基準を満たしているかどうかを事前相談にて仮診断させていただきます。

    ※リフォーム工事に関する税制優遇措置は、購入時の住宅ローン控除とは別の制度となります。詳しくは所轄税務署または国土交通省・国税庁の公表資料をご確認ください。

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    ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。テキストは「右寄せ」「中央寄せ」「左寄せ」といった整列方向、「太字」「斜体」「下線」「取り消し線」、「文字サイズ」「文字色」「文字の背景色」など細かく編集することができます。
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2. 無料の範囲・費用負担

  • Q5. 判定の結果、不適合だった場合の費用は？

    A. 省エネ計算の費用 39,000円（税別）は頂きません。セルフ現地調査プランなら、無料です。

    お申込みを頂いた後の事前審査の段階で、省エネ適合性が低いと判断される場合は、理由をお伝えしたうえで、そもそも調査を実施いたしません。費用が発生する前に、可能性の低い案件はお断りしております。
     
    現地調査・竣工図の閲覧調査を実施した場合、その調査費用（18,000円＋出張費3,000円〜／税別）は、適合・不適合にかかわらずご負担をお願いしております。

  • Q6. 費用は、控除額の総額の何割くらい？

    A. セルフ現地調査プランの費用は総額73,700円(税込)です。標準プラン(現地調査あり)の場合は総額96,800円(税込)～です。
    一方、省エネ基準に適合した場合の控除額の「増額」は、世帯や借入額により最大42万円〜133万円、ZEH水準に適合する場合は最大179万円〜270万円が見込まれます。ペアローンの場合は、さらに最大2倍の効果となるケースもあります。

    ※ 実際の控除額はご年収・借入額・ご家族構成や個別の事情等により変わります。詳細は所轄税務署または国税庁のページでご確認ください。

  • Q7. 万が一、証明書が税務署で受理されなかった場合は？

    A. 返金保証をご用意しています。

    税務署において当社の過失や証明書の不備により、証明書が有効な書類として受理されなかった場合は、個別標準計算や証明書発行にかかる費用を返金いたします。　→業務約款

  • Q8. 費用の支払いのタイミングは？

    A. 証明書の発行日、または判定結果のご報告の翌日から7営業日以内に、銀行振込にてお願いしております。

    先にお金をいただくことはありませんので、結果を確認してからのお支払いとなります。

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3. 住宅ローン控除｜手続や期限

  • Q9. 事前相談から、証明書の発行までどのくらいかかりますか？

    A. 省エネ計算不要で発行できる場合は最短即日～5営業日以内、調査と省エネ計算が必要な場合は必要な資料が揃ってから最短5～7営業日以内です。ただし、年末調整から翌年3月の確定申告シーズンにかけて大変混み合いますので、余裕をもってお問い合わせください。
    →「証明書発行までの全体の流れ」はこちら
    →「料金表･業務約款」はこちら

  • Q10. 証明書は、いつまでに必要？

    A. 住宅ローン控除を初めて受ける年は、確定申告（証明書を添付）が必要です。確定申告は例年2月中旬から3月中旬ですので、証明書はそれまでにご準備ください。

    年末調整～確定申告のシーズン（12月〜3月）は大変混み合いますので、早めのご相談をお勧めします。

    給与所得者の方は、初年度に確定申告を行えば、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きができます。
    → 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

  • Q11. 証明書は、13年間の控除期間ずっと必要？

    A. いいえ。証明書が必要なのは、初年度の確定申告のときだけです。

    2年目以降の年末調整では、初年度の確定申告後に税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関から届く「年末残高等証明書」の2点が必要です。証明書を毎年取り直す必要はございません。

    → 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

  • Q12. 証明書のほかに確定申告で必要な書類は？

    A. 証明書は、確定申告における添付書類の一つです。

    このほか、登記事項証明書(登記簿謄本)や売買契約書の写しなど、案件ごとに必要な書類がございます。

    → 国税庁 マイホームを持ったとき（必要書類一覧）：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm

  • Q13. 管理組合への現地調査の手続きも、お願いできますか？

    A. 当社が窓口となり、必要に応じて管理組合と直接やり取りすることも可能です。
     
    標準プランでは、当社が竣工図の閲覧や現地調査にお伺いする際に、稀ですが、管理組合様への提出に「竣工図閲覧申請・委任状」が必要な場合は、当社にて作成、ご確認をお願いいたします。その後、当社からも管理組合様・管理会社様・管理事務室と連絡を取り合い、調査日程を調整させて頂きます。対象住戸の内部や給湯設備等も確認が必要なため、まずはご都合の良い日程をお知らせください。
     
    セルフ現地調査プランでは、お客様ご自身で管理事務室にお電話いただき、閲覧の日程をご予約ください。当日は受付で記帳するだけで、通常はそれ以上の手続きは必要ありません。標準プランでは、当社も事前連絡から日程調整までを行います。

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4. 住宅ローン控除｜制度内容

  • Q14. 独身（単身）ですが、証明書を取得するメリットはありますか？

    A. はい、あります。中古マンションの借入限度額は2,000万円、控除期間は10年（最大140万円）が原則ですが、省エネ基準に適合していれば控除期間が13年に延び、最大182万円となります。この3年分の延長に、婚姻状況やご年齢の条件はありません。さらにZEH水準にも適合していれば、借入限度額そのものが3,500万円に引き上げられ、最大319万円となります。こちらも婚姻状況やご年齢は問われません。
    借入限度額が3,000万円（ZEH水準なら4,500万円）に上乗せされる措置は、①19歳未満のお子様がいる世帯、又は②ご夫婦のどちらかが40歳未満の世帯で、かつ登記床面積が50㎡以上の場合に適用されます。①に婚姻の要件はありませんので、お一人で19歳未満のお子様を養育されている方も対象です。
    お子様がいらっしゃらない単身の方は上乗せの対象外となりますが、上記の最大182万円（同319万円）の優遇は問題なく受けられます。
    なお、床面積が40㎡以上50㎡未満の住戸は、合計所得金額1,000万円以下であれば住宅ローン控除の対象になりますが、上乗せ措置は適用されません。
    コンパクトタイプをご検討の場合は上記についてご留意ください。

  • Q15. 子育て世帯向けの優遇は、ひとり親家庭も対象ですか？

    A. はい、対象です。

    住宅ローン控除上の「子育て世帯」は、19歳未満の子（入居した年の12月31日時点での扶養親族）がいることが要件、夫婦であることや配偶者の有無、親（適用を受ける本人）の年齢は条件とされていません。シングルマザー・シングルファーザーのご家庭も、要件を満たせば子育て世帯向けの借入限度額の上乗せ措置の対象です。

    ※いずれも必要要件の判定は、入居した年の12月31日時点の現況によって行われます。

    → ホーム>政策・仕事>住宅・建築>住宅>住宅ローン減税>既存住宅を取得したとき

  • Q16. この証明書と「ZEH水準省エネ住宅」の違いは？

    A. 「省エネ基準適合住宅」と「ZEH水準省エネ住宅」は、住宅ローン控除上の省エネ性能のグレードの違いです。

    証明書は同一のフォーマットで、当社が行う調査・計算の内容も変わりません。対象住戸の断熱性能（断熱等性能等級）と一次エネルギー消費量（一次エネルギー消費量等級）を算出した結果、両方の等級が該当する基準を満たしていればZEH水準省エネ住宅、現行の省エネ基準を満たしていれば省エネ基準適合住宅として証明されます。グレードごとの借入限度額は、下記の国土交通省の公式ページをご参照ください。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

  • Q17. 認定長期優良住宅や低炭素住宅とは違うのですか？

    A. はい、別の制度です。

    認定長期優良住宅・低炭素住宅は、それぞれ自治体等から別途の認定を受ける必要がある制度であり、当社が発行する証明書とは取得の枠組みが異なります。お手元の物件がいずれかの認定を既にお持ちの場合は、その認定書によって住宅ローン控除増額の適用を受けられる可能性がありますので、お手元の書類をご確認のうえ所管行政庁（都道府県・市区町村）へご相談ください。

    → 国土交通省 認定長期優良住宅を取得したときに利用できる減税制度：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000022.html

    → 国土交通省 認定低炭素住宅を新築・取得したときに利用できる減税制度：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000023.html

  • Q18. 証明書があれば、住宅ローン控除の増額を必ず受けられますか？

    A. 証明書は、住宅ローン控除の増額要件のうち「省エネ性能」に関する部分を証明するものであり、それだけで減税の適用が確定するわけではありません。

    床面積、新耐震基準への適合（昭和57年以降の建築、またはそれ以前でも耐震基準適合証明書等での対応が可能）、居住の時期、合計所得金額など、他にも複数の要件があります。これらは制度全体に関わる事項のため、最終的な適用可否は所轄税務署のご判断となります。

    → 国税庁 住宅借入金等特別控除を受けられる方へ（No.1211-3）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

  • Q19. 親からの住宅取得資金の贈与に関する非課税制度とも関係ありますか？

    A. はい、当社の証明書がそのまま使えます。

    直系尊属からの住宅取得資金の贈与税の非課税措置には、「省エネ等住宅」に該当すると非課税限度額が1,000万円まで拡大される仕組みがあります。この「省エネ等住宅」であることを証明する書類として、当社が発行する住宅省エネルギー性能証明書がそのまま使用できます（住宅ローン控除用とは別の証明書を取得する必要はありません）。

    なお、贈与税の申告そのものは住宅ローン控除とは別の申告手続きとなりますので、非課税措置全体の適用可否や他の要件については、所轄の税務署または税理士にご確認ください。

    → 国税庁「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」等のあらまし：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0024005-031_01.pdf

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5. 住宅ローン控除｜基礎知識

  • Q20. 住宅ローン控除とは？

    A. 正式名称は「住宅借入金等特別控除」、住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築等した場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税（控除しきれない分は翌年の住民税から一部）から控除できる制度です。

    控除を受けられる期間は住宅の種類や省エネ性能によって異なり、最長13年間です。借入限度額（控除の計算対象となるローン残高の上限）も、新築か既存住宅か、省エネ性能のグレード、子育て世帯等に該当するかによって変わります。

    当社は、このうち「省エネ性能」の証明を担う「住宅省エネルギー性能証明書」の発行業務を行っております。なお、当社では2000年10月以降に竣工した中古・既存マンションを対象に本業務を承っております。

    → 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm

  • Q21. 控除率の0.7％は今後も固定？

    A. 初回の確定申告以降、住宅ローンの控除期間中は、控除率0.7％が変わることはありません。

    住宅ローン控除は、入居した年の制度内容がその後の控除期間を通じて適用される仕組みになっており、あとから税制が改正されても、既に適用を受けている方の控除率が変更されることはありません。

    また、令和8年度税制改正で、住宅ローン控除の適用期限は令和12年（2030年）12月31日まで5年延長されましたが、控除率0.7％はそのまま維持されています。今回変わったのは、借入限度額や既存住宅の控除期間、子育て世帯等への優遇です。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

    → 国税庁 No.1212 住宅の新築等をし、令和3年までに居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1212.htm

  • Q22. マンションの購入で、住宅ローン控除は土地代（敷地権）にも適用されますか？

    A. 適用されます。

    住宅ローン控除の対象となる借入金には、建物の取得とあわせて取得する敷地（土地、マンションの場合は敷地権）の取得のための借入金も含まれます。マンションの場合、専有部分（建物）とあわせて敷地権を取得しますので、その分の借入金も控除の対象になります。

    → 国税庁 No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1225_qa.htm

  • Q23. 住宅ローン控除は「引渡し日」と「入居日」と、どちらが基準？

    A. 基本的には「入居日」が基準ですが、「引渡し日」からの期限も関わってきます。

    住宅の取得日は、原則として引渡し日（所有権の移転登記の日）とされます。そのうえで、取得日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続きその住宅に住んでいることが要件です。

    - どの年の制度（借入限度額・控除期間）が適用されるかは「入居した年」で決まります。
    - 原則として、引渡しから6ヶ月以内に一度も入居しない場合は適用を受けられません。

    → 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

  • Q24. 中古マンションの売買契約に、期限はありますか？

    A. いいえ、売買契約日そのものに期限は設けられていません。

    新築住宅の場合は「建築確認を受けた日」が基準になる経過措置がありますが、中古（既存）住宅の場合はこの仕組みが適用されません。中古住宅で住宅ローン控除の対象になるかどうかは、「入居した年」が制度の適用期間内（現行制度では令和12年〈2030年〉12月31日まで）にあるかどうかで判断されます。

    つまり、契約自体をいつ結んだかではなく、いつ引渡しを受け、いつ入居するかがポイントです。引渡しから入居まで6ヶ月以内という要件（Q23参照）とあわせてご確認ください。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

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6. 住宅ローン控除｜証明書･評価書

  • Q25. 住宅省エネルギー性能証明書とは？

    A. 住宅ローン控除で「省エネ基準適合住宅」または「ZEH水準省エネ住宅」に該当することを証明するための書類です。

    対象住戸の断熱性能（外皮性能）と一次エネルギー消費量を計算し、国が定めた基準に適合しているかどうかを判定します。証明できるのは省エネ性能のみで、耐震性能や長期優良住宅の認定などは対象に含まれません。

    発行できるのは建築士（当社のような一級建築士事務所）または登録住宅性能評価機関等に限られており、様式は国土交通省告示によって定められています。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

  • Q26. 中古マンションの住宅省エネルギー性能証明書は、誰が誰に申請するもの？

    A. 証明書の発行を申し込むのは、個人のお客様（売主様･買主様）に限りません。不動産会社様など法人からのお申込みも可能です（国土交通省の様式記載例でも、証明申請者は事業者・個人のどちらでも差し支えないとされています）。

    基本的な流れは次の通りです。

    - 申込者（個人のお客様、または不動産会社様等の法人）が、当社のような建築士事務所に発行を依頼する
    - 当社が対象住戸の書類確認・現地調査・省エネ計算を行う
    - 基準に適合していれば、当社が「住宅省エネルギー性能証明書」を発行する

    なお、確定申告では、この証明書とは別に、登記事項証明書や売買契約書の写しなど、実際の所有者・取得者を示す書類もあわせて提出して頂きます。証明書の申請者名と確定申告者本人の氏名が異なっていても、こうした別書類によって所有者が確認される仕組みです。

    → 国税庁 マイホームを持ったとき（必要書類一覧）：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm

    → 国土交通省 住宅省エネルギー性能証明書・様式記載例：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001752224.pdf

  • Q27. 建設住宅性能評価書とは？住宅ローン控除に使う場合、有効期限はありますか？

    A. 建設住宅性能評価書とは、住宅の性能を第三者機関（登録住宅性能評価機関）が評価する書類で、住宅ローン控除の証明書類としても使用できます。

    「設計住宅性能評価書」（設計段階の評価）と「建設住宅性能評価書」（完成後の現況評価）の2種類があり、住宅ローン控除で使えるのは建設住宅性能評価書の方です。評価書自体に有効期限はありませんが、住宅ローン控除の証明書類として使う場合は、当社の証明書と同じく「取得の日前2年以内」に評価が行われたものであることが必要です。

    →そもそも「建設住宅性能評価書」とは？

    築年数が古いマンションの場合、以前取得した建設住宅性能評価書があっても、引渡しの2年以上前に評価されたものであれば証明書類としては使えません。また、断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級の両方が記載されているものに限られます。

    → 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

  • Q28. 省エネ性能の証明書類として、BELSやフラット35適合証明は使えますか？

    A. 単体では使えません。この点は、Q27の「有効期限」の話ともつながっています。

    BELS評価書やフラット35適合証明書は、それ自体を確定申告に添付しても住宅ローン控除の証明書類としては認められません。

    住宅ローン控除の証明書類として使えるのは、原則として次のいずれかに限られます。

    - 住宅省エネルギー性能証明書
    - 建設住宅性能評価書の写し（断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級の両方が記載され、かつ「取得の日前2年以内」に評価されたもの）

    中古マンションの場合、新築時に取得された古い評価書類は期限切れであることがほとんどですので、実務上は当社が発行する住宅省エネルギー性能証明書（調査は取得の2年前〜6ヶ月後の間に実施）を新たに取得いただくケースが大半です。

    なお、中古住宅の場合、省エネ基準に適合しなくても住宅ローン控除そのものが受けられなくなるわけではなく、「その他の住宅」として借入限度額の低い区分で控除を受けることは可能です。証明書は、より有利な区分（省エネ基準適合住宅・ZEH水準省エネ住宅）を適用するための書類、という位置づけです。

    なお、BELSやフラット35適合証明の取得時に使われた省エネ計算のデータや資料は、当社の証明書発行における参考資料として活用できる場合がありますので、お手元にあればぜひご提示ください。

    → 国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm

  • Q29. 省エネ基準適合住宅とは？

    A. 住宅の省エネ性能が、国の定める現行基準を満たしている住宅のことです。

    具体的には、日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の性能を持つ住宅が該当します。

    - 断熱等性能等級：外壁・窓などを通した熱の出入りのしにくさ（断熱性能）を表す等級
    - 一次エネルギー消費量等級：冷暖房・給湯・照明などで使うエネルギー量の少なさを表す等級

    この基準を満たしていることを証明する書類が、当社が発行する「住宅省エネルギー性能証明書」、または登録住宅性能評価機関が発行する「建設住宅性能評価書」の写しです。住宅ローン控除では、この区分に該当することで、「その他の住宅」より借入限度額が格段に優遇されます。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

  • Q30. ZEH水準省エネ住宅とは？

    A. 省エネ基準適合住宅よりもさらに高い省エネ性能を持つ住宅の区分です。

    「ZEH（ゼッチ）」は、Net Zero Energy Houseの略です。太陽光発電などでエネルギーを創り出し、消費エネルギーを実質ゼロに近づける住宅の考え方を指します。

    ZEH水準省エネ住宅は、その断熱・省エネ性能の水準を満たしていることを指し、具体的には日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を持つ住宅が該当します（Q29の省エネ基準適合住宅は等級4以上・4以上でした）。

    なお、住宅ローン控除における「ZEH水準省エネ住宅」の区分は、あくまで断熱・省エネ性能の水準を満たしていることを指し、実際に太陽光発電等の創エネ設備を備えている必要はありません（この点はQ31で詳しくご説明します）。

    住宅ローン控除では、省エネ基準適合住宅よりも借入限度額が格段に優遇される区分です。当社の証明書、または建設住宅性能評価書の写しで証明できます。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

    → 資源エネルギー庁 知っておきたいエネルギーの基礎用語 ～新しい省エネの家「ZEH」：https://www.enecho.meti.go.jp/about/special/johoteikyo/zeh.html

  • Q31. ZEH水準省エネ住宅には、太陽光パネルや蓄電池は必要？

    A. 必ずしも必要ではありません。

    国土交通省は、住宅ローン減税における「ZEH水準省エネ住宅」に該当するためには、断熱等性能等級5かつ一次エネルギー消費量等級6であることのみが必要で、必ずしも太陽光パネルを設置する必要はないと明確にしています。

    「ZEH」という言葉には、太陽光発電などで創ったエネルギーと使うエネルギーの収支をゼロに近づけるイメージがありますが、住宅ローン減税上の「ZEH水準省エネ住宅」は、あくまで断熱性能と一次エネルギー消費量の基準を満たしているかどうかで判定されます。

    中古マンションの場合、太陽光パネルや蓄電池を後付けで導入することは現実的ではないケースがほとんどです。当社が確認するのは、あくまで断熱性能（窓・サッシ等の仕様）と設備のエネルギー効率です。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

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7. 住宅ローン控除｜リフォーム工事

  • Q32. 引渡し後にリフォームして省エネ基準を満たした場合、住宅省エネルギー性能証明書は発行できますか？

    A. いいえ、住宅ローン控除に使用する証明書としては発行できません。

    住宅省エネルギー性能証明書は、取得(お引渡し)時点の住宅の性能を証明するものです。国土交通省の通知でも、建築士等が確認すべき事項として、提出された設計図書等が「取得後に行われた改修に係る設計図書等ではないこと」および「当該家屋の取得時の現況と対応するものであること」と定められています。適合を目指される場合は、決済･お引渡しまでに工事が完了している必要があります。

    → 住宅省エネルギー性能証明書に係る証明について（国土交通省）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002005097.pdf

    → 国土交通省 各種証明書の様式・告示・通達：
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000330.html

    ［リフォームローンについて］
    なお、一定の要件を満たすリフォーム工事(耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修など)を10年以上の返済期間の住宅ローンで行った場合、そのローンが住宅ローン減税の対象になることがあります。ただしこれは別の制度で、必要なのは「増改築等工事証明書」という異なる書類です。リフォーム工事に関する証明書は、施工を行うリフォーム会社や、リフォーム減税に対応した建築士･評価機関にご確認ください。

    → 国土交通省 住宅リフォームの減税制度において使用する証明書（増改築等工事証明書・住宅耐震改修証明書）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000250.html

  • Q33. 「買取再販住宅」とは？

    A. 宅地建物取引業者が中古住宅を買い取り、一定のリフォーム工事を行ったうえで再販売する住宅のことです。

    住宅ローン減税上「買取再販住宅」として扱われるには、次の要件をすべて満たす必要があります。
    - 売主が宅地建物取引業者であること（個人や一般の法人からの購入は対象外）
    - 取得の時点で、新築された日から10年以上経過していること
    - 宅建業者がその住宅を取得してから、リフォームして再販売するまでの期間が2年以内であること
    - リフォーム工事費用が、建物価格の20％（300万円を超える場合は300万円）以上であること
    - 一定の増改築等の工事（耐震・省エネ・バリアフリー改修など）が行われていること

    これらの要件は「増改築等工事証明書」によって証明されます。買取再販住宅が省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅に該当する場合は、増改築等工事証明書とは別に、省エネ性能を証明する書類（住宅省エネルギー性能証明書、または建設住宅性能評価書の写し）が必要です。なお令和8年度税制改正により既存住宅の借入限度額・控除期間が拡充された結果、省エネ基準適合住宅・ZEH水準省エネ住宅では、買取再販住宅と既存住宅の借入限度額・控除期間は同一です（認定長期優良住宅・低炭素住宅のみ買取再販住宅が有利となります）。

    → 国税庁 No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm

  • Q34. 購入時の住宅ローン減税と、購入後のリフォーム工事に係る住宅ローン減税は、併用できますか？

    A. 「住宅ローン減税」という同じ制度の枠内で、両方に対応できる場合があります。ただし、計算方法が複雑なため、詳細は税務署にご確認いただくことをお勧めします。

    住宅ローン減税には、住宅の「取得」に対するものと「増改築等」に対するものがあり、どちらも同じ「住宅借入金等特別控除」という制度の一部です。

    - 中古マンション取得時：取得のための住宅ローンについて、住宅省エネルギー性能証明書等とともに、控除を受けます
    - 購入後のリフォーム工事：一定の要件を満たすリフォーム工事を、返済期間10年以上のローン（リフォームローン等）で行った場合、そのローンについても別途、住宅ローン減税（増改築等）の対象になることがあります。この場合は「増改築等工事証明書」が必要です（Q32参照）

    同じ年にまとめて両方の借入を行う場合と、取得から時間が経ってから別途リフォームローンを組む場合とで、年末残高の合算方法や控除期間の扱いが異なります。この計算は個別の借入状況等によって変わりますので、具体的な控除額の試算や申告方法については、所轄の税務署または専門税理士にご確認ください。

    なお、住宅ローン減税（増改築等）と、ローンを利用しない「リフォーム促進税制」（投資型減税）は、同じ工事について重複して適用を受けることはできません。

    → 国土交通省 住宅：住宅ローン減税（併用できる税制項目の一覧）：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

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8. 住宅ローン控除｜個別の事情

  • Q35. ローン契約者が単身赴任になった場合、どうなりますか？

    A. 家族がその住宅に住み続けていれば、控除は継続して受けられます。

    単身赴任のように、やむを得ない事情で契約者本人が住めなくなった場合でも、家族がそのまま住み続けていれば、契約者本人が引き続き居住しているものとして扱われます。住民票を移していても、この扱いに影響はありません。

    一方、注意が必要なのは、家族全員で転勤先に転居してしまうケースです。この場合、その住宅に誰も住んでいない期間は、住宅ローン控除を受けることができません。ただし、転勤が終わって家族で自宅に戻った場合は、残りの控除期間について再適用を受けられます（賃貸に出していた期間は、再適用の対象になりません）。

    いずれのケースも、住民票の異動や、転居・再入居の具体的な時期の記録が重要になりますので、該当しそうな場合は事前に所轄の税務署にご確認ください。

    → 国税庁 No.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1234.htm

  • Q36. これまで住宅ローン控除を受けたことがあります。新たな住宅ローンで住宅を取得した場合、再度適用を受けられますか？

    A. はい、要件を満たせば再度適用を受けられます。

    住宅ローン控除は、一定の要件を満たせば2回目の住宅購入でも利用できます。過去に控除を受けたことがあっても、前回の適用終了後に新たな住宅を取得し、自ら居住するなどの条件を満たせば再度申請が可能です。

    ただし、前の住宅を売却する際に、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」や「買換え特例」などの譲渡所得の特例を使っていると、新居での住宅ローン控除が受けられなくなる場合があります（居住した年およびその前後の一定期間内にこれらの特例を受けていないことが要件の一つです）。

    前の住宅の売却でどの特例を使ったか(あるいは使う予定か)によって、新居での住宅ローン控除の可否が変わってきますので、両方を視野に入れて検討される場合は、事前に税務署または税理士にご相談いただくことをお勧めします。

    → 国税庁 マイホームを持ったとき：https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_1.htm

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9. 不動産事業者様へ

  • Q37. 売主が証明書を取得することはできますか？

    A. はい、できます。「証明申請者」がどなたであっても、証明書の有効性に影響はありません。
    売主様のお名前で取得された証明書を、買主様がそのまま初回の確定申告にお使いいただけます。

    ご売却・販売の段階で取得しておけば、「住宅ローン控除が最大133万円増える物件」として、同価格帯の競合物件との差別化にお使いいただけます。売主様にとっては成約の後押しに、仲介会社様にとっては媒介物件の訴求材料になります。

    なお、適合の可能性が低い物件は、理由をお伝えしてお断りしております。事前審査は無料です。

    → 国土交通省 住宅ローン減税｜既存住宅を取得したとき
    https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000327.html

  • Q38. 買取再販物件も対象ですか？

    A. まず「買取再販住宅」とは、宅地建物取引業者が中古住宅を買い取り、一定のリフォーム工事を行ったうえで再販売する住宅を指します。住宅ローン控除上でこの扱いを受けるには、新築から10年以上経過していること、宅建業者の取得から2年以内の再販売であること、リフォーム費用が建物価格の20％以上であることなど、複数の要件を満たす必要があります(詳しくはQ33をご覧ください)。

    住宅省エネルギー性能証明書の発行自体は、買取再販物件でも既存住宅と同じ枠組みで可能です。

    また、買取再販住宅として住宅ローン控除の増額を受けるために必要な「増改築等工事証明書」も、当社で発行しております。両方をワンストップでご用意できます。
    → 増改築等工事証明書｜買取再販事業用

    リフォームにより給湯器・照明・水栓等が更新されている物件は、省エネ計算上むしろ有利に働く傾向があります。

  • Q39. 業務提携・委託契約は可能ですか？

    A. 不動産事業者様・保証会社様等からの業務委託についても、個別にご相談を承っております。

    調査・計算業務の一部を当社が受託する形など、貴社の業務フローに応じた連携が可能です。まずは事前相談にて、貴社の取扱い物件の傾向や想定件数をお聞かせください。

  • Q40. 複数物件をまとめて依頼することはできますか？

    A. 法人名義でのご依頼、複数物件をまとめてのご相談も承っております。

    案件ごとに条件（築年数、取得時期、専有部の状況等）が異なりますため、まずは物件一覧やスケジュール感をお送りいただければ、優先順位のご相談も含めて対応いたします。

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